관련글: #355: The Giant Pool of Money
Fannie와 Freddie, part II
지난번에 미국의 mortgage 시스템에 대해 간단히 살펴봤는데, 이번엔 subprime mortgage가 뭔지 짚고 넘어가자. 앞서 말했듯, 미국의 mortgage는 중소규모의 은행이 소유한 mortgage들을 Fannie와 Freddie가 사들임으로써 중소은행들의 현금 유동성을 높여주는 대신, Fannie와 Freddie는 장기간에 걸친 소득을 확보한다.
자, 그런데 Fannie와 Freddie의 역할이 여기서 끝이냐? 아니다. 왜냐하면 Fannie도 Freddie가 무지막지한 자금력을 가진 것처럼 이야기를 했지만, 솔직히 말해서 이들에게도 현금이 그다지 많지 않을 뿐더러, Fannie와 Freddie가 GSE(정부 후원 기업)일 수 있는 이유는 정작 다른 데에 있기 때문이다. 이들의 진가는 사실 mortgage를 사들인 다음 단계에서 발휘된다.
Fannie와 Freddie는 갑과 같은 소규모 대출자들에게서 수만개의 mortgage를 사들여 모은 후, 투자 대상을 찾고 있는 거대 자본, 즉 The Giant Pool of Money에게 파는 거다. 여기서 나올 법한 질문 하나, 그럼 소규모 대출자들이 거대 자본에게 직접 팔면 되지 Fannie와 Freddie가 중간에 왜 끼어드는 건데? 좋은 질문이다.
자, 내가 갑에게 6% 이율에 30년 상환 조건으로 1억 대출을 받았다고 하자. 그럼 나는 앞으로 30년간 60만원을 꼬박꼬박 내기만 하면 다들 행복할 텐데, 갑자기 내가 직장에서 잘린다면? 그래서 한달에 60만원씩 돈을 낼 수 없게 된다면? 이때 손해를 보는 사람은 집을 잃을 나겠지만, 내게서 매달 60만원의 돈을 받기를 기대했던 거대 자본으로서는 여간 짜증나는 일이 아닐 수 없다. 담보였던 내 집을 뺏어 간다고 해도 이를 현금화하는 일은 꽤나 귀찮은 일이니까. 이치들은 자기들이 갖고 있는 어마어마한 양의--너무 많아서 어디 쓸 곳도 없는 그런--자본을 통해 장기간에 걸친 고정수익을 올리고 싶었을 뿐이라고, 아악!
바로 이들의 이런 심리를 간파한 것이 이번에도 Fannie와 Freddie. 나처럼 60만원 못 내겠다고 배째는 인간이 생길 경우 중간의 잡일은 도맡아해줄 테니, 약간의 수수료만 내시라 이 말씀. 무슨 이야기냐? 한달에 60만원 대신 55만원만 받아도 좋다면, 한달에 55만원씩은 Fannie가 보장해줄 테니, 매달 5만원씩 수수료를 내라는 거다. 바꿔말해 결국 피대출자가 돈을 갚지 못하는 상황에 대한 위험 부담을 Fannie와 Freddie가 고스란히 떠맡을 테니 이에 대한 수수료나 꼬박꼬박 내라는 말씀.
근데 좀 이상하잖아? 근데 Fannie와 Freddie는 한달에 5만원씩 받아서 55만원을 무슨 수로 내? 그래서 mortgage를 낱개로 파는 게 아니고 여러개 묶어서 채권의 형태로 파는 거다. 무슨 이야기냐면 Fannie나 Freddie가 mortgage 수천개를 묶어버린 후에 그에 대해 수수료를 받을 경우 수수료가 5만원이 아니라 몇천만원에서 몇억이 된다는 이야기. 배째고 드러눕는 피대출인이 넘쳐나지 않는 한 Fannie와 Freddie로써도 남는 장사고 (채무 불이행이 일어날 경우--비록 현금은 아니지만--담보였던 집을 회수할 수 있다는 사실까지 감안하면 더더욱 그렇다), 안정적이고 고정된 수익률을 원하는 자본의 입장에서는 입맛에 딱 맞는 채권인 셈이다.
그래서 Subprime Mortgage가 정확히 뭐라고?
이 시스템이 유지되는 데에는, 즉 Fannie나 Freddie가 자신들이 발행하는 채권의 수익성을 보장하는 데 있어 핵심은 배째고 드러눕는 피대출인이 넘쳐나지 않아야 한다는 거. 그래서 Fannie와 Freddie는 중소은행들에게 mortgage loan에 대한 가이드라인을 제공한다. 피대출인의 소득과 재산, 신용등급을 꼼꼼히 평가해서 그 사람이 갚을 수 있는 수준의 금리로 대출을 해주거나, 그게 안 될 경우 대출 자체를 거부하라 이거다. 이 가이드라인을 따르지 않은 대출에 대해서는 Fannie와 Freddie는 개입하지 않는다. 우리가 하라는 대로 하지 않은 대출에 대해선 우릴 찾지 마세용, 대출을 내준 사람들이 알아서 책임지시라~.
그리고 이게 바로 사람들이 말하는 subprime mortgage crisis의 subprime mortgage란 거다. Fannie와 Freddie가 제시한 가이드라인을 지킨 대출이 prime mortgage, 이 가이드라인을 지키지 않은 대출은 subprime mortgage. 그리고, 너무도 당연하게, subprime mortgage의 경우, 대출자로써는 위험 부담이 높아지기 때문에, 손실이 발생할 확률이 높아진만큼 이 손실을 메우기 위한 이율 또한 높아진다고 생각하면 되겠다.
자, 그럼 이 subprime mortgage가 어떻게 위기(crisis)를 탄생(?)시켰는지 이제 본격적으로 살펴보자.
The Giant Pool of Money
이를 위해 알아야 할 또 다른 사실 한가지. 알아둬야 할 '한가지'들이 왜 이렇게 많냐고? 한가지가 더 이상 한가지가 아니잖아, 버럭! 어쩔 수 없다, 글로벌 이코노미란 원래가 이렇게 복잡한 놈인 걸 어쩌겠어? IMF에서 집계한 바에 따르면 2000년 시점에 전세계에 저축돼 있는 돈 중에 고정 수익 투자 대상을 노리는 돈이 36조 달러였다고 한다. 그렇다, 36조 달러, 36조 원도 아니고 36조 달러. 이것이 바로 The Giant Pool of Money이다. 그런데 이 큰 돈을 갖고 있는 사람들이 이를 더 큰 돈으로 불리는 데에 혈안이 돼 있다는 데에서 이 모든 비극이 시작됐다. 미국의 부동산 경기에 거품이 끼기 시작한 것은 2000년대 초반, 그런데 2000년까지 수백년에 걸쳐 모은 36조였던 이 pool of money가 2006년까지의 단 6년 사이에 거의 두배로 몸집을 불려 2006년에는 70조가 되어 있었다는 것, 바로 이 사건의 타이밍이 딱 맞아떨어진 것은 결코 우연이 아니다.
최근 몇년 사이에 투자 대상을 찾는 잉여자본이 두배로 뛰기는 했는데, 실제로 투자 대상이 같은 속도로 많아졌느냐 하면 그렇지 않다. 다량의 달러를 갖고는 있되 실제로 이를 급히 사용할 필요가 없을 경우에 가장 대표적인 투자 대상이 바로 미국에서 발행하는 채권, 미국 국채를 사들이는 거다. 이는 대부분 10년 만기 이상의 장기 채권으로 (미국이 모라토리움을 선언하지 않는 한) 안정된 소득을 장기간 동안 받을 수 있다.
그런데 미국 국채를 사들이는 데에는 두가지 문제가 있는데, 한가지는 수십조 달러의 자본을 모두 쏟아부을 정도로 많은 양의 국채가 매물로 나오지 않는다는 것이다. 그리고 또 한가지는 미국 국채에 대한 이율이 계속해서 떨어지고 있다는 점이다. 2003년 7월 Federal Reserve 의장인 Alan Greenspan이 미국채의 이율을 1% 수준까지 낮출 수도 있다는 발언을 한다. 1%면 인플레이션에 택도 없는 비율로, 안정적이기는 하지만 실제로 화폐가치의 하락을 감안하면 결국은 돈을 잃는 투자인 셈.
돈 놓고 돈 먹기: Mortgage 시장으로 가자!
이 두가지 이유로 인해 미국 국채는 투자 대상으로써의 매력을 급속히 상실하고, 이 거대한 자본은 새로운 투자 대상을 찾는데 혈안이 된다. 그렇게 여기저기 두리번 거리다가 발견한 것이 바로 Fannie와 Freddie가 팔거나 혹은 보증하는 채권들을 사들이는 것. 생각해보라, 미국의 mortgage 이율은 대개 5~7% 수준. 여기서 약간의 수수료를 제한다고 하더라도 연이율 5% 정도의 수익을 내는 건 일도 아니다. 이율 1%짜리 국채에 비하면 얼마나 매력적인 투자 대상이냔 말이다.
이렇게 해서 엄청난 양의 자본이 미국 mortgage 시장으로 유입되기 시작하는데, 이런 대량의 자본 공급은 mortgage 금리를 낮추는 작용을 하게 된다. 이는 미국인들에게 있어 내집 마련에 대한 경제적 부담이 낮아지는 현상으로 이어지면서 부동산 수요가 급증, 미국 부동산 시장은 호황을 맞는다.
상황이 이쯤에서 끝났더라면 문제가 이렇게 심각하게 번지지는 않았을 거다. 그렇지만 부동산 시장이 급속도로 팽창하면서 정상적인 과정, 즉 Fannie와 Freddie의 가이드라인에 따라 내줄 수 있는 prime mortgage는 순식간에 포화되기에 이르고 수십조 달러에 이르는 거대한 투자 혹은 투기 자본은 여전히 투자 대상에 굶주려 있다. 이런 대자본의 끝없는 식욕은 소규모 은행들과 mortgage 브로커들의 도덕적 해이, 그리고 보다 결정적으로 투자 은행들의 도덕적 해이를 불러 일으키고 결국 subprime mortgage 대출을 마구 해주는 일이 벌어진다. 그리고 이렇게 등장한 엄청난 양의 subprime mortgage 속에 지금은 너무 빤히 보이지만, 당시엔 전혀 보이지 않는 위험이 도사리고 있었다.
to be continued...
@ 글이 왜 이렇게 길어지냐? 힘들어서 못 쓰겠다, 헥헥헥.
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Fannie와 Freddie, part II
지난번에 미국의 mortgage 시스템에 대해 간단히 살펴봤는데, 이번엔 subprime mortgage가 뭔지 짚고 넘어가자. 앞서 말했듯, 미국의 mortgage는 중소규모의 은행이 소유한 mortgage들을 Fannie와 Freddie가 사들임으로써 중소은행들의 현금 유동성을 높여주는 대신, Fannie와 Freddie는 장기간에 걸친 소득을 확보한다.
자, 그런데 Fannie와 Freddie의 역할이 여기서 끝이냐? 아니다. 왜냐하면 Fannie도 Freddie가 무지막지한 자금력을 가진 것처럼 이야기를 했지만, 솔직히 말해서 이들에게도 현금이 그다지 많지 않을 뿐더러, Fannie와 Freddie가 GSE(정부 후원 기업)일 수 있는 이유는 정작 다른 데에 있기 때문이다. 이들의 진가는 사실 mortgage를 사들인 다음 단계에서 발휘된다.
Fannie와 Freddie는 갑과 같은 소규모 대출자들에게서 수만개의 mortgage를 사들여 모은 후, 투자 대상을 찾고 있는 거대 자본, 즉 The Giant Pool of Money에게 파는 거다. 여기서 나올 법한 질문 하나, 그럼 소규모 대출자들이 거대 자본에게 직접 팔면 되지 Fannie와 Freddie가 중간에 왜 끼어드는 건데? 좋은 질문이다.
자, 내가 갑에게 6% 이율에 30년 상환 조건으로 1억 대출을 받았다고 하자. 그럼 나는 앞으로 30년간 60만원을 꼬박꼬박 내기만 하면 다들 행복할 텐데, 갑자기 내가 직장에서 잘린다면? 그래서 한달에 60만원씩 돈을 낼 수 없게 된다면? 이때 손해를 보는 사람은 집을 잃을 나겠지만, 내게서 매달 60만원의 돈을 받기를 기대했던 거대 자본으로서는 여간 짜증나는 일이 아닐 수 없다. 담보였던 내 집을 뺏어 간다고 해도 이를 현금화하는 일은 꽤나 귀찮은 일이니까. 이치들은 자기들이 갖고 있는 어마어마한 양의--너무 많아서 어디 쓸 곳도 없는 그런--자본을 통해 장기간에 걸친 고정수익을 올리고 싶었을 뿐이라고, 아악!
바로 이들의 이런 심리를 간파한 것이 이번에도 Fannie와 Freddie. 나처럼 60만원 못 내겠다고 배째는 인간이 생길 경우 중간의 잡일은 도맡아해줄 테니, 약간의 수수료만 내시라 이 말씀. 무슨 이야기냐? 한달에 60만원 대신 55만원만 받아도 좋다면, 한달에 55만원씩은 Fannie가 보장해줄 테니, 매달 5만원씩 수수료를 내라는 거다. 바꿔말해 결국 피대출자가 돈을 갚지 못하는 상황에 대한 위험 부담을 Fannie와 Freddie가 고스란히 떠맡을 테니 이에 대한 수수료나 꼬박꼬박 내라는 말씀.
근데 좀 이상하잖아? 근데 Fannie와 Freddie는 한달에 5만원씩 받아서 55만원을 무슨 수로 내? 그래서 mortgage를 낱개로 파는 게 아니고 여러개 묶어서 채권의 형태로 파는 거다. 무슨 이야기냐면 Fannie나 Freddie가 mortgage 수천개를 묶어버린 후에 그에 대해 수수료를 받을 경우 수수료가 5만원이 아니라 몇천만원에서 몇억이 된다는 이야기. 배째고 드러눕는 피대출인이 넘쳐나지 않는 한 Fannie와 Freddie로써도 남는 장사고 (채무 불이행이 일어날 경우--비록 현금은 아니지만--담보였던 집을 회수할 수 있다는 사실까지 감안하면 더더욱 그렇다), 안정적이고 고정된 수익률을 원하는 자본의 입장에서는 입맛에 딱 맞는 채권인 셈이다.
그래서 Subprime Mortgage가 정확히 뭐라고?
이 시스템이 유지되는 데에는, 즉 Fannie나 Freddie가 자신들이 발행하는 채권의 수익성을 보장하는 데 있어 핵심은 배째고 드러눕는 피대출인이 넘쳐나지 않아야 한다는 거. 그래서 Fannie와 Freddie는 중소은행들에게 mortgage loan에 대한 가이드라인을 제공한다. 피대출인의 소득과 재산, 신용등급을 꼼꼼히 평가해서 그 사람이 갚을 수 있는 수준의 금리로 대출을 해주거나, 그게 안 될 경우 대출 자체를 거부하라 이거다. 이 가이드라인을 따르지 않은 대출에 대해서는 Fannie와 Freddie는 개입하지 않는다. 우리가 하라는 대로 하지 않은 대출에 대해선 우릴 찾지 마세용, 대출을 내준 사람들이 알아서 책임지시라~.
그리고 이게 바로 사람들이 말하는 subprime mortgage crisis의 subprime mortgage란 거다. Fannie와 Freddie가 제시한 가이드라인을 지킨 대출이 prime mortgage, 이 가이드라인을 지키지 않은 대출은 subprime mortgage. 그리고, 너무도 당연하게, subprime mortgage의 경우, 대출자로써는 위험 부담이 높아지기 때문에, 손실이 발생할 확률이 높아진만큼 이 손실을 메우기 위한 이율 또한 높아진다고 생각하면 되겠다.
자, 그럼 이 subprime mortgage가 어떻게 위기(crisis)를 탄생(?)시켰는지 이제 본격적으로 살펴보자.
The Giant Pool of Money
이를 위해 알아야 할 또 다른 사실 한가지. 알아둬야 할 '한가지'들이 왜 이렇게 많냐고? 한가지가 더 이상 한가지가 아니잖아, 버럭! 어쩔 수 없다, 글로벌 이코노미란 원래가 이렇게 복잡한 놈인 걸 어쩌겠어? IMF에서 집계한 바에 따르면 2000년 시점에 전세계에 저축돼 있는 돈 중에 고정 수익 투자 대상을 노리는 돈이 36조 달러였다고 한다. 그렇다, 36조 달러, 36조 원도 아니고 36조 달러. 이것이 바로 The Giant Pool of Money이다. 그런데 이 큰 돈을 갖고 있는 사람들이 이를 더 큰 돈으로 불리는 데에 혈안이 돼 있다는 데에서 이 모든 비극이 시작됐다. 미국의 부동산 경기에 거품이 끼기 시작한 것은 2000년대 초반, 그런데 2000년까지 수백년에 걸쳐 모은 36조였던 이 pool of money가 2006년까지의 단 6년 사이에 거의 두배로 몸집을 불려 2006년에는 70조가 되어 있었다는 것, 바로 이 사건의 타이밍이 딱 맞아떨어진 것은 결코 우연이 아니다.
최근 몇년 사이에 투자 대상을 찾는 잉여자본이 두배로 뛰기는 했는데, 실제로 투자 대상이 같은 속도로 많아졌느냐 하면 그렇지 않다. 다량의 달러를 갖고는 있되 실제로 이를 급히 사용할 필요가 없을 경우에 가장 대표적인 투자 대상이 바로 미국에서 발행하는 채권, 미국 국채를 사들이는 거다. 이는 대부분 10년 만기 이상의 장기 채권으로 (미국이 모라토리움을 선언하지 않는 한) 안정된 소득을 장기간 동안 받을 수 있다.
그런데 미국 국채를 사들이는 데에는 두가지 문제가 있는데, 한가지는 수십조 달러의 자본을 모두 쏟아부을 정도로 많은 양의 국채가 매물로 나오지 않는다는 것이다. 그리고 또 한가지는 미국 국채에 대한 이율이 계속해서 떨어지고 있다는 점이다. 2003년 7월 Federal Reserve 의장인 Alan Greenspan이 미국채의 이율을 1% 수준까지 낮출 수도 있다는 발언을 한다. 1%면 인플레이션에 택도 없는 비율로, 안정적이기는 하지만 실제로 화폐가치의 하락을 감안하면 결국은 돈을 잃는 투자인 셈.
돈 놓고 돈 먹기: Mortgage 시장으로 가자!
이 두가지 이유로 인해 미국 국채는 투자 대상으로써의 매력을 급속히 상실하고, 이 거대한 자본은 새로운 투자 대상을 찾는데 혈안이 된다. 그렇게 여기저기 두리번 거리다가 발견한 것이 바로 Fannie와 Freddie가 팔거나 혹은 보증하는 채권들을 사들이는 것. 생각해보라, 미국의 mortgage 이율은 대개 5~7% 수준. 여기서 약간의 수수료를 제한다고 하더라도 연이율 5% 정도의 수익을 내는 건 일도 아니다. 이율 1%짜리 국채에 비하면 얼마나 매력적인 투자 대상이냔 말이다.
이렇게 해서 엄청난 양의 자본이 미국 mortgage 시장으로 유입되기 시작하는데, 이런 대량의 자본 공급은 mortgage 금리를 낮추는 작용을 하게 된다. 이는 미국인들에게 있어 내집 마련에 대한 경제적 부담이 낮아지는 현상으로 이어지면서 부동산 수요가 급증, 미국 부동산 시장은 호황을 맞는다.
상황이 이쯤에서 끝났더라면 문제가 이렇게 심각하게 번지지는 않았을 거다. 그렇지만 부동산 시장이 급속도로 팽창하면서 정상적인 과정, 즉 Fannie와 Freddie의 가이드라인에 따라 내줄 수 있는 prime mortgage는 순식간에 포화되기에 이르고 수십조 달러에 이르는 거대한 투자 혹은 투기 자본은 여전히 투자 대상에 굶주려 있다. 이런 대자본의 끝없는 식욕은 소규모 은행들과 mortgage 브로커들의 도덕적 해이, 그리고 보다 결정적으로 투자 은행들의 도덕적 해이를 불러 일으키고 결국 subprime mortgage 대출을 마구 해주는 일이 벌어진다. 그리고 이렇게 등장한 엄청난 양의 subprime mortgage 속에 지금은 너무 빤히 보이지만, 당시엔 전혀 보이지 않는 위험이 도사리고 있었다.
to be continued...
@ 글이 왜 이렇게 길어지냐? 힘들어서 못 쓰겠다, 헥헥헥.
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